Et si bien vivre le quartier passait par un habitat repensé ?

Résidence Le Manège Montrouge

Situation et contexte

En 2008, Limoges comptait 79 369 logements pour une population de 140 138 habitants. En 2018, Limoges compte 82 320 logements pour une population de 131 479 habitants. Près de 10% des logements (17 % sur le quartier) sont vacants (source INSEE). En 10 ans, on observe donc une baisse de la population en même temps qu’une hausse des logements disponibles.

20082018
140 138 hab.131 479 hab.
79 369 logements87 320 logements
28 % de maisons27 % de maisons
72 % d’appartements73 % d’appartements
Répartitions des logements entre 2008 et 2018 à Limoges

Selon Clément Pauline, notaire à Limoges, une majorité de Limougeauds sortent du centre-ville pour changer de lieu de vie en passant d’un appartement à une maison de ville. Les Limougeauds pratiquent également l’investissement locatif. Mais ce ne sont pas les seuls : la demande est très souvent extérieure pour ce type d’investissement, ce qui peut s’expliquer par l’attractivité de Limoges, son cadre de vie, son niveau d’équipement public et surtout son marché immobilier encore accessible malgré tout. Le nombre de transactions concernant l’immobilier de confort (maison avec jardin, balcon…) est, lui aussi, en hausse.

Au final, l’augmentation des prix, tous biens confondus, serait de 12 % entre l’automne 2020 et l’automne 2021 selon l’Observatoire de l’immobilier. En un an, on constate à Limoges une augmentation de +25% pour un studio (forte demande de logements étudiants) et +10 à +11% pour une maison intra-muros.

Dans son agence Orpi à Limoges, Béatrice Loizeau note des modifications dans les demandes qu’elle reçoit, conséquences des confinements :

Critère premier : le jardin. Tout le monde veut un jardin ou un balcon. Le fameux bureau qui a manqué à tout le monde pour pouvoir télé-travailler durant le confinement est demandé. Et puis des chambres et des espaces pour autant qu’il y a des enfants dans les maisons

Béatrice Loizeau

Notre atelier sur l’habitat (voir ci-dessous) soulignait d’ailleurs le besoin de logements plus grands.

Concernant le logement social, Limoges satisfait globalement à l’obligation légale d’un total d’au moins 20% du parc immobilier. Mais ce taux est beaucoup plus élevé sur ce quartier. Un rééquilibrage sur l’ensemble de la ville est donc indispensable pour éviter qu’une étiquette « quartier à vocation sociale » lui soit attribuée en plus de « ouvrier, populaire et cosmopolite » utilisée par les agents mobiliers, ce qui a pour conséquence la dépréciation du foncier bâti.

Atelier de réflexion

Le Collectif Marceau a fait en juin dernier un atelier sur ce thème de l’habitat avec la participation d’agents immobiliers (Era et Lauraine) et d’adhérents. Il en est ressorti quelques points majeurs :

  • Le besoin d’un immobilier diversifié (appartements avec balcon, maisons avec jardin) accessible à des couples retraités comme à des jeunes couples avec enfants se lançant dans la vie.
  • La nécessité d’améliorer l’habitat vétuste (dont les « marchands de sommeil » font leur miel) dans certaines rues délaissées en prenant appui sur les propriétaires de bonne volonté (mais parfois découragés).
  • Prendre en considération les conséquences positives et/ou négatives du cosmopolitisme actuel du quartier sur les commerces avec l’objectif d’un meilleur équilibre rétablir entre les divers types de
    commerce (mesure urgente).
  • Prendre en compte l’arrivée probable des cinq écoles de la Chambre de Commerce et d’Industrie (nombre d’étudiants variant du simple au double selon les sources) au sein de l’ancienne caserne dans le cadre du projet « Marceau réinventé ».

Propositions

Sur le quantitatif

Construction d'un immeuble de logements collectifs par Limoges Habitat, avenue Émile-Labussière.
Construction d’un immeuble de logements collectifs par Limoges Habitat, avenue Émile-Labussière.

Le projet initial présenté par la mairie en 2019 annonçait un programme de 350 logements neufs. La prise en compte des conséquences de la vie en confinement (maisons avec jardin, par exemple) a conduit la mairie à réduire la jauge. Nous n’avons rien de précis à ce sujet mais nous avons entendu le chiffre de 270.

Mais, et nous l’avons vu plus haut, le besoin de constructions neuves ne parait pas flagrant, considérant que le nombre de logements augmente alors que la population diminue année après année. Plusieurs programmes de logements sociaux vont être livrés prochainement au bas de l’avenue Labussière ou bien être lancés prochainement dans le quartier.

Plus important, il est essentiel et nécessaire que le projet de réhabilitation de la caserne ne se résume pas qu’à un vaste programme immobilier. Nous demandons que le nombre de logements neufs soit encore abaissé, et significativement (une centaine maximum), afin de laisser de la place à des activités ouvertes sur le quartier, sociales et culturelles par exemple d’une part, génératrices d’emplois d’autre part. Il est essentiel que l’ancienne caserne devienne un véritable lieu de vie et non pas un vaste dortoir.

Sur le qualitatif

N’ayant aucun élément sur la répartition des logements en termes de social/privé, nous ne pouvons que supposer une répartition telle qu’évoquée dans le paragraphe « situation et contexte ». Nous imaginons que si les écoles de la CCI rejoignent le site un besoin en logements étudiants se fera sentir. Cette situation est attendue par les agences immobilières que nous avons sollicitées, du fait de disponibilités dans ce sens au sein de leurs portefeuilles actuels sur le quartier.

Enfin, combien de logements construits seront « de confort » ou « de standing », ainsi que l’annonçait la mairie ? Autant de questions encore sans réponses à ce jour !

Sur le fond

Au regard du résultat à notre enquête du dernier trimestre 2020 sur la construction de centaines de logements neufs dans l’ancienne caserne, nous devons rappeler que 88,3 % de nos adhérents et sympathisants y étaient opposés. Ils considéraient que les efforts devaient se porter plutôt sur la rénovation des logements existants. En effet, la réhabilitation de la caserne Marceau ne peut s’envisager sans prise en compte de son intégration dans le quartier. Cela doit se traduire par un plan volontaire de réhabilitation de l’ancien, plan qui contribuerait à l’amélioration de l’image du quartier et à son attractivité.

La remise sur le marché des logements vacants — pour rappel 17 % sur le quartier — (en lien avec les rénovations précitées) pourrait également être un exemple d’économie de foncier à l’heure où la loi climat et résilience exhorte les collectivités à réduire d’au moins 50 % leur consommation d’espace d’ici 2030 et à tendre vers un objectif de zéro artificialisation nette (ZAN). Là aussi la ville et Limoges Métropole pourraient faire du quartier un laboratoire et un exemple de préservation des espaces naturels.

Rappelons pour finir ce que disait Vincent Léonie, adjoint en charge de l’urbanisme, début 2021 :

Les habitants du quartier sont très attentifs à ce projet qui va ouvrir la caserne sur la ville. Nous voulons qu’ils se l’approprient, c’est pourquoi nous ne faisons pas n’importe quoi car nous voulons qu’il corresponde à l’attente de la population.

Vincent Léonie

Chiche ! Les habitants vous tendent la main.